2008 yılının sonlarına geldiğimiz şu günlerde dünyanın en büyük metropelleri arasında gösterilen Moskova şehrindeki irili ufaklı konut projelerinin sayısı 350 civarında olduğu tahmin edilmektedir.
Bu projelerin 50 tanesi sıfır kötü altında olup kriz nedeniyle geçici veya uzun süreli ara vermiştir. 300 tanesi için ise durum daha farklıdır. 300 inşaatın 200 kadarı karkası tamamlanmış fasadında çalışmaları devam ediyor olup satışlarına aralıksız devam edilmektedir. Kalan 100 tanesi ise gerek investor katkısı arayarak gerek işi yavaşlatarak yaşamaya çalışmaktadır.
Bu durumda, inşaat firmalarının yüzde 20 kadar etkilendiği açıktır. Düşen betonarme inşaat demiri ve beton fiyatları başta olmak üzere diğer inşaat malzemelerindeki arz fazlasını paraya çevirme endişesi ve kurlardaki etkiden minimum kaybetme sancısı malzeme menşeeli karı azaltacaktır.
Peki ev almak isteyene bunun faydası nedir ?
İnşaat firmaları ile bağlantısı nedir ?
Yapılan ve yapılmak üzere olan konutların alıcısı olacak mı ?
Konutlara yatırım yapan yatırımcılar konut yapmaya devam edecekler mi ?
6 ay önce ev alıp da şimdi bu krizde ödeme problemi yaşayacakların elindeki evlere bankalar el mi koyacak ?
Bu soruların belki de daha fazlasının bugünlerde hepimizin aklına geldiğinden eminim.
Zira sırf ev almak isteyenler için değil aslında kirada yaşayan insanları da dolaylı olarak etkilemektedir. Konut maliyeti ve satış bağlantısında ise bir uçurum mevcut idi. 3 aşamalı maliyeti konuşalım :
-İnşaat firmalarının klasik (*) panel veya monolit yapılarda 1 m2 maliyeti 1400 – 1650 USD arasında olup,
-Elektrik getirilmesi kanalizasyon bağlanması kısaca dış hatlar için belediye ve diğer kamu kuruluşlarından sonra,
-Bulunduğu konum ve elite fonksiyonları ile işverenden halka satışı 6000-7000 USD idi.
(*) Konut m2 fiyatlarının 30-40 bin USD olduğu yerler konumuz dışındadır.
Nerden bakılırsa bakılsın yatırımcının elinde kalan parası - kar - harcadığı rakamın yüzde 80 kadar fazlası ile cebinde kalıyordu. Bu durumda konut m2 fiyatının düşmesi inşaat firmalarının kazandığı paranın azalmasından daha çok aslında işveren / yatırımcının karından FERAGAT etmek zorunda kalmasına neden olacaktır. Diğer bir ifade ile inşaatçının karı yüzde 80 kadar azalmayacaktır.
Peki ev satın almak isteyenler açısından durum nedir ?
Burası biraz daha net. Çünkü cebinde parası olan bir zamanlar fahiş denilecek fiyatlardan satılan evleri yatırımcının karından feragat etmesinden yararlanacak ve evini satın alacak. Cebinde parası olmayan ise ipotekle ev alma devrinin faiz katsayısının yüzde 25 lere çıktığı ortamda kira ödemeye devam edecektir.
Peki kiralardaki durum nedir ve ne olabilir ?
Bu kıstasda kira fiyatları kısa ,orta vadede aynı kalıp uzun vadede rubleden kaçarak ev sahiplerine sabit ve kesin getiri sağlaması muhtemeldir.
İlk paragrafta bahsettiğim yarım kalan konut projeleri ise Mart 2009 dan itibaren devlet organlarına devredilip devlet eliyle bitirilip bir nevi piyasanın ve fiyatların psikolojik olarak daha aşağı çekilmesini engellemeye çalışacaktır.
Uzun vadeli kredi alıp ödeme zorluğu çekenler için durum biraz daha farklı. Sosyal Sigorta çerçevesinde işsiz kalan kalifiye insanlara iş bulunmaya çalışılması dışında MATERİ KAPITAL denilen 250 bin rublelik aile yardımının bankalara borç ödeme geçişinin yapılması muhtemeldir. Moskova genelinde bu rakamın 150 milyon doları bulması kuvvetle muhtemeldir. Rakamın az görülmesi bir yana devletin piyasayı canlandırma uğruna köşede bucakda kalan tasarufları kullanmaya çalışması önemlidir.
Peki konut inşaatları devam edecek mi ?
Daha doğrusu Türk firmaları konut yapmaya devam edebilecekler mi?
Kısa vadede yatırımcının bu durumdan korkacağını tahmin etmemek akıl sınırlarını aşar. Ama ekonominin durması da mümküm değildir.
İnşaatların orta vadede canlanması da devletin bu konuya göstereceği ilgi ile paraleldir. Yanlız en pahalı 1 m2 konut fiyatı ünvanını Moskovaya kazandıran spekilatörlerin sarsılacağı kesindir. 2010 yılı bahar aylarında ise daha olumlu bir konut inşaat piyasası görülecektir.
Türk inşaat firmalarını yakından ilgilendirecek ve Rus inşaat firmalarına yakın gelecekte bu görev teslimini yapacak adımlar ise atılmaya devam etmektedir.
2008 yılı için Rusya devleti 4 milyon yabancı işçiye immigration kartı vermiştir. 2009 yılında çalışma kartlarının %50 oranında 2 milyondan daha az olacağının bizzat V.Putin tarafından açıklandığı günümüzde, İkinci Almanya hikayesini burda yaşayan biz Türkler beraberce yaşayacağız.
