Gün yoktur ki medyada gelişen teknolijinin yaşamı kolaylaştıran araçlarını görmeyelim veya duymayalım. Yaşam kalitesini arttırmaya yönelik bu kolaylıklar sayesinde çalışma ortamlarının rahatlatıcı ve konforlu unsurlarını bireylerin daha verimli çalışmasına yardımcı olmaktadır.
Rusyada 20 yıl öncesinde sadece küçük ve panel evleri bilirdik. Bununla birlikte iş merkezi kavramı yoktu. Şehrin ücra köşelerinde fabrikadan bozma yapıların içindeki ufak tefek odalar ofise çevrildiğini hatırlayınca, 2010 yılı karşılaştırmasını siyah-beyaz farklılığını gözler önüne sermektedir.
2008 kriziyle birlikte el freni çekilmiş araba gibi olan bütün inşaat sektöründe ofis klasman ayrılıklarından kaynaklanan kiracı yönüne olumlu yönde değişen farklılıklar oldu. A ve B klas ofislerin Avrupadan farklı prensiplerle algılandığı Rusyada taşların yerine oturması suların durulması anlamında sanıyorum faydalı oldu. A ve B klas ofis binaların asıl farklılık gösterdiği noktaların sadece ;
Mimari yapının daha zarif olması ,
Tavan yüksekliğinin 3.5 metreyi geçmesi ,
Süper lux bir lobi girişi ,
Yükseltilmiş döşeme ,
Bina cephesinin pahalı tuğla veya örümcek cephe cam kaplaması olmadığının bilinmesi yaşadığımız kriz ile su yüzüne çıktığını düşünenlerdenim.
Ofislerin klasman farklılığını ayıran önemli noktalar :
Havalandırma – Soğutma / Isıtma – Elektrik Kabloları – Düşük Voltaj sistemelerindeki ekipman ve cihazların bu işin üstad denilen markaların kullanılarak yapılmandan kaynaklanmaktadır.
Kalitenin getirdiği kolaylık ve rahatlıkla tanışan Rus insanı Avrupa 25 yıl öncesinde başlayan yeni düzen iş merkezi ve çalışma ortamına geçmesi için nedenler artmaktadır. Aynı zamanda yatırımcıların bankalardan daha rahat kredi alarak cebindeki parayı direkt harcamadan faizi ile ofis yapıp kiralamanın yeni safhasına girmek üzeredir.
Peki nedir bu yeni düzen ofis anlayışı ?
Green Building (Yeşil Bina)
Ayrıntıları nedir ?
Dogaya daha saygılı olacak şekilde ( Karbon gaz salınımı daha az ,ekipmanlarının gürültüsü çevreye daha az rahatsız edecek, elektrük ihtiyacını ve sıcak su ihtiyacını çatısına koyacağı güneş panelleriden sağlayan) , daha akıllı (bina içindeki havalandırmayı zamansal olarak solunan hava ile bağlantılı olarak otomatik hesaplanan ,kanalizasyon ve atık suyuna ait arıtma sistemini kendi içinde sağlayıp şehir şebekesine minimum yük getiren) binalardır.
Yeşil Bina Anlayışını A veya B klas ofisden Ayıran Nedır ?
B klas ofis binalarının Green Building ile alakası yoktur. A klas binalar bir kısmı ise tam Yeşil Binaların prensiplerine yaklaştırılarak daha az vergi daha az masraf ve daha az bakım harcamalarına Yeşil Binalar kadar olmasa da yaklaşabilirler. Bu konuda şu anda kesin ayrılan çizgiler uluslararası standartlarda olması yakın gelecekde okuyacağız.
“Green Building” leri Avrupa ile Rusya Karşılaştırdığımızda ….
Avrupa’da 110 bin kadar “Green Building” sertifikası alan yapı olmasına rağmen Rusya’ da bu sayı sadece 7’dir. Moskova’da 4 adet Petersburg Kaluga ve Tver şehrinde 1 er adet “Green Building” bulunmaktadır. Görüldüğü üzere Rusyanın bu konseptteki binaları Avrupa ile kıyaslanamayacak zaafiyeti mevcut.
Moskova Başta Olmak Üzere Devlet Politikası Nedir ?
Aslında devlet politikası kelimesini kullanmak şu an için doğru olmayacağını düşünüyorum. Zira bu konuda kamuoyu bilinci 2010 yılı itibari ile minimmdur. Piyasanın yaklaşımı A ve B klas ofis binaları üzerine üstüne üstlük sadece interier dizayn fasad ve ofis binasındaki cafe ve restaurant anlayışı hakimdir. Halen elektrik ve mekanik ekipmanlar ve akıllı bina mantığı tam olarak sindirilebilmiş değildir.
Diğer yandan araştırıldığında fark edilecektir ki bankaların kredi verme hevesi yok değildir. Ama onlar da farklı konseptler ile kendilerinin sponsor olacabileceği ilginç yatırım projeleri aramaktadırlar. Ve bu konuda piyasaya uyumu en çabuk olacak kendileridir. Zira yerel bankalar bir kenara Uluslararası Bankacılık seviyesindeki A tipi bankalar “Green Building” ler konusunda kredi oranları daha az ve daha uzun mesafeye yayılmaktadır.
Yanlız bu demek değildir ki ilelebet bu şekilde devam edecektir. Rusların atasözünü aklımıza getirelim : “ Moskova bir gecede kurulmadi ”
“Green Building” anlayışının önümüzdeki 5-10 yıl gelişimi nasıl olacaktır ?
Bu anlayışın yakın ilk 5 yılda olmasa dahi krizin evreleri tamamlanıp ekonomi rayına oturdukça bu konudaki heves ve yenilikler kapıda bizi beklediğine eminim.
Son sözüm şudur bu konuda : “Rusyada çevreye yatırım trend değildir, gerekliliği de yoktur” mantığı da doğru değildir. RUSYA BU KONUDA DÜNYADA EŞİ BENZERİ AZ GÖRÜNECEK ŞEKİLDE HIZLA AVRUYA UYUM SAĞLAMAKTA VE MODERNİZASYONUNU DEVAM ETTİRMEKTEDİR.
Bu konuda yatırımcıların ilkler arasına girebilecek perspektifi yakalaması halinde inşaat firmalarının da artık bu yönde kendisini modernize etmesi kaçınılmaz olacaktır. En azından A klas binaların “Green Building” seviyesine getirilmesi konusunda… |
